CÓ ĐƯỢC ỦY QUYỀN CHUYỂN NHƯỢNG SỬ DỤNG ĐẤT?

• • Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Phần lớn giao dịch chuyển nhượng được thực hiện với một bên trong giao dịch là người sử dụng đất. Tuy nhiên, trên thực tế vì nhiều lý do, người sử dụng đất có thể không có mặt tại địa phương nơi có bất động sản hay không thể trực tiếp thực hiện việc chuyển nhượng. Để giải quyết vướng mắc này, người sử dụng đất có thể ủy quyền người khác thay mặt mình thực hiện các giao dịch về đất đai thông qua hợp đồng ủy quyền.
  • Đây là thỏa thuận dân sự giữa các bên, bên nhận ủy quyền sẽ nhân danh bên ủy quyền thực hiện một công việc, và nhận thù lao nếu có sự thỏa thuận không trái với quy định của pháp luật.

ĐIỀU KIỆN CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

• • Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp:
    • Chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp, thì người sử dụng đấ được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất;
    • Nhận thừa kế thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận.
    • Khi tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thì thực hiện theo quy định tại khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai 2013.
  • Đất không có tranh chấp;
  • Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
  • Trong thời hạn sử dụng đất.

Lưu ý: việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

QUY ĐỊNH CHUNG HỢP ĐỒNG ỦY QUYỀN CHUYỂN NHƯỢNG ĐẤT

• • Hợp đồng ủy quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận của hai bên. Theo đó bên được ủy quyền nhân danh bên ủy quyền thực hiện công việc đã thỏa thuận theo một mức phí mà bên ủy quyền chi trả. Nội dung hợp đồng ủy quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất được các bên tự do thỏa thuận với điều kiện không trái pháp luật, đạo đức xã hội.
  • Thông thường, một hợp đồng ủy quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm các điều khoản cơ bản sau:
    (i) Thông tin của các bên;
    (ii) Nội dung công việc, thời hạn ủy quyền;
    (iii) Thù lao mà bên được ủy quyền nhận được;
    (iv) Cách giải quyết tranh chấp
    Quyền và nghĩa vụ của các bên.
  • Đối với quyền và nghĩa vụ của bên nhận ủy quyền trong hợp đồng ủy quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, ngoài các quyền và nghĩa vụ hai bên thỏa thuận, cần chú ý quyền và nghĩa vụ cơ bản của bên nhận ủy quyền:
  • Thực hiện công việc theo ủy quyền và báo cho bên ủy quyền về việc thực hiện công việc đó.
  • Báo cho người thứ ba trong quan hệ thực hiện ủy quyền về thời hạn, phạm vi ủy quyền và việc sửa đổi, bổ sung phạm vi ủy quyền.
  • Bảo quản, giữ gìn tài liệu và phương tiện được giao để thực hiện việc ủy quyền.
  • Giữ bí mật thông tin mà mình biết được trong khi thực hiện việc ủy quyền.
  • Giao lại cho bên ủy quyền tài sản đã nhận và những lợi ích thu được trong khi thực hiện việc ủy quyền theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật. Bồi thường thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ quy định tại Điều này.

HỢP ĐỒNG ỦY QUYỀN CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CÓ PHẢI CÔNG CHỨNG?

• • Các quy định tại Bộ luật Dân sự 2015, Luật Đất đai 2013 và Luật Công chứng 2014 bắt buộc việc ủy quyền định đoạt bất động sản phải lập thành văn bản dưới hình thức hợp đồng có công chứng.
  • Đồng thời, theo quy định Điều 42 Luật Công chứng 2014, không bắt buộc công chứng trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở đối với văn bản ủy quyền liên quan đến việc thực hiện các quyền với bất động sản.
  • Như vậy, hợp đồng ủy quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên được công chứng và người dân có thể thực hiện ở bất kỳ các tổ chức công chứng nào mà không bị giới hạn về phạm vi.